Все об уступке прав на недвижимость в новостройке

На сегодняшний день есть несколько способов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора долевого участия.

Согласно законам переуступка - не купля-продажа квартиры.

Приобретая квартиру в жилом комплексе на условиях переуступки, оформляется договор с двумя участниками

• Первый участник - дольщик. Эта сторона является продавцом. Продавцом квартиры может быть физическое или юридическое лицо.
• Второй участник - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора девелопер является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не выполнены денежные обязательства (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требовать незавершенный объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно обратить внимание на проектную декларацию застройщика. Этот документ всегда выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, переуступающего Вам право требования.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия подобное условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Купить недвижимость в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо люди либо организации, а также закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали недвижимость с целью дальнейшей продажи.
• У подрядной организации - Очень часто в этой роли выступают организации партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик мог выполнять различные виды работы: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Собственники, которые покупают квартиру для своих целей, но решившие продать имущество в дальнейшем.

Что требуется от покупателя жилья по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа в рамках договора цессии сопряжена с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям купить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуются переуступками люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Список необходимых документов

Чтобы зарегистрировать переуступку по законам, стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Если продавец недвижимости состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Петроградский эталон в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки